Wokół unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego, które wchodzi w życie w maju 2026 roku, narosło wiele mitów. Nagłówki straszą natychmiastowymi, drastycznymi karami i rewolucją na Booking czy Airbnb z dnia na dzień. Rzeczywistość jest jednak znacznie spokojniejsza: polski ustawodawca nie zdążył z uchwaleniem krajowej ustawy na czas, co oznacza, że nie ma powodów do paniki, ale jest to idealny czas na przygotowanie się do kluczowego momentu, który nastąpi jesienią tego roku, czyli wejścia przepisów związanych z CWTON. Wyjaśniamy w tym artykule, jakie są planowane zmiany i z jakimi obowiązkami dla właścicieli i zarządców będą się one wiązać.
Co zmieni się w najmie krótkoterminowym w 2026 roku?
Najem krótkoterminowy 2026 ma zostać objęty bardziej szczegółowymi regulacjami niż dotychczas. Zmiany wynikają z unijnego rozporządzenia UE 2024/1028 oraz projektowanych polskich ustaw dotyczących rynku usług noclegowych.
W kwestii nowych przepisów dot. najmu krótkoterminowego administracja chce uzyskać dostęp do danych dotyczących mieszkań wynajmowanych turystom i ograniczyć sytuacje, w których lokale funkcjonują w szarej strefie: anonimowo, bez zgłoszenia do gminy, bez odprowadzania podatków i poza kontrolą urzędów. Ma to być także wyrównanie szans dla właścicieli odprowadzających podatki i prowadzących działalność w sposób zgodny z wymogami lokalnych samorządów.
Najem krótkoterminowy od 20 maja 2026 r. – czy właściciele muszą już rejestrować mieszkania?
Od 20 maja 2026 r. obowiązuje unijne rozporządzenie dotyczące najmu krótkoterminowego, ale wbrew nagłówkom, nic operacyjnie się na razie nie zmienia. W Polsce trwa okres przejściowy, ponieważ ustawodawca wciąż pracuje nad implementacją unijnego rozporządzenia. Właściciele powinni przygotować się do obowiązkowej rejestracji, sprawdzić lokalną ewidencję w swojej gminie i uporządkować dokumenty dotyczące lokalu. Nie można jednak utożsamiać tej daty z pełnym uruchomieniem Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) i natychmiastowym stosowaniem wszystkich kar przewidzianych w projektach ustaw. Pełne wdrożenie CTWON i związanych z nim przepisów planowane jest na październik 2026.
Booking i Airbnb a nowe przepisy w 2026 roku – co zmieni się dla właścicieli mieszkań?
Duża część rynku działa dziś za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com. Po wejściu nowych regulacji ich rola ma się zmienić. Platformy mają zostać zobowiązane do przekazywania części danych organom administracji oraz kontrolowania legalności ofert publikowanych przez użytkowników.
W rzeczywistości właściciel mieszkania może nie dodać ogłoszenia bez numeru identyfikacyjnego lokalu lub takowe ogłoszenia będą usuwane. Serwisy będą również zobowiązane do reagowania na informacje o nieprawidłowościach i usuwania ofert niespełniających wymogów.
Zgoda wspólnoty na najem krótkoterminowy – czy będzie konieczna?
Duże emocje budzi również temat wspólnot mieszkaniowych. W projektach pojawiają się rozwiązania, które mogą zwiększyć wpływ mieszkańców budynków na prowadzenie najmu krótkoterminowego.
Obecnie wspólnota mieszkaniowa może reagować wtedy, gdy dochodzi do zakłócania porządku lub niszczenia części wspólnych. Całkowity zakaz wynajmu mieszkań na doby często budzi jednak spory prawne. Tymczasem projekty nowych przepisów dot. najmu krótkoterminowego przewidują możliwość uzależnienia zmiany sposobu użytkowania lokalu od zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały.
Rejestracja lokalu i numer identyfikacyjny – na czym mają polegać nowe obowiązki?
Najważniejszą zmianą ma być obowiązkowa rejestracja najmu krótkoterminowego. Właściciel mieszkania przed rozpoczęciem wynajmu będzie musiał zgłosić lokal do odpowiedniej ewidencji prowadzonej przez gminę.
Dane mają następnie trafiać do systemu CWTON. To centralna baza mająca obejmować mieszkania, apartamenty oraz inne obiekty oferowane turystom na krótkie pobyty. Po dokonaniu wpisu lokal otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny lokalu. Numer będzie trzeba podawać w ogłoszeniach publikowanych na platformach rezerwacyjnych oraz w innych ofertach internetowych (np. ofertach na własnej stronie).
Właśnie ten numer ma stać się podstawowym elementem kontroli rynku. Platformy będą zobowiązane do sprawdzania, czy ogłoszenie zawiera prawidłowe dane i czy lokal rzeczywiście został zarejestrowany.
Szczegółowe zasady działania systemu w Polsce nadal są doprecyzowywane w projektach ustaw. Dotyczyć mają między innymi:
- sposobu prowadzenia ewidencji,
- zasad przyznawania numerów,
- obowiązków właścicieli,
- zakresu kontroli,
- wysokości kar administracyjnych.
Nowe przepisy dotyczące wynajmu mieszkania na doby mają też powiązać najem krótkoterminowy z regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich. Oznacza to możliwość objęcia części mieszkań dodatkowymi wymaganiami związanymi z bezpieczeństwem czy regulaminami pobytu.
W projektach pojawiają się obowiązki dotyczące:
- spełniania wymogów przeciwpożarowych (konieczność uzyskania opinii kominiarskiej/strażackiej),
- przygotowania oficjalnego regulaminu dla gości,
- wskazania osoby odpowiedzialnej za lokal,
- przestrzegania określonych standardów sanitarnych.
Kary, kontrole i ograniczenia – co grozi właścicielom?
Kary za brak rejestracji najmu krótkoterminowego mają być znacznie wyższe niż obecnie stosowane sankcje administracyjne. W projektach pojawiają się kary finansowe sięgające nawet 50 tys. zł. Sankcje mogą zostać nałożone między innymi za:
- prowadzenie działalności bez wpisu do ewidencji,
- brak numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu,
- podawanie nieprawdziwych danych,
- dalsze świadczenie usług mimo zawieszenia wpisu,
- używanie oznaczeń mogących wprowadzać klientów w błąd.
Co ważne, sankcje te zaczną obowiązywać dopiero po pełnym wdrożeniu krajowej ustawy (a więc najwcześniej od jesieni). Dodatkowo w dalszej perspektywie gminy mają otrzymać prawo do tworzenia specjalnych stref z ograniczeniem najmu krótkoterminowego w centrach miast turystycznych.
Jak właściciel mieszkania powinien przygotować się do październikowych zmian?
Zyskany czas przejściowy to idealny moment na porządki. Ministerstwo Sportu i Turystyki zachęca, by wpisywać lokale do lokalnych ewidencji gminnych już teraz. Obiekty, które znajdą się tam przed uruchomieniem ogólnokrajowego systemu, zostaną automatycznie zassane do bazy CWTON.
Warto jednak pamiętać, że po wejściu w życie nowelizacji właściciele i tak będą musieli uzupełnić dokumentację o:
- dowód opłacenia wpisu (ok. 40 zł),
- oficjalny regulamin obiektu dla gości,
- oświadczenie o spełnieniu wymogów oraz opinię ppoż.
Każdy właściciel powinien zawczasu zaplanować i ustalić metodę rozliczania zysków czerpanych z najmu: czy będzie to działalność gospodarcza (lub inna forma prowadzenia przedsiębiorstwa), działalność nierejestrowana (możliwa przy niewielkiej skali) czy też może opłacalne będzie podpisanie umowy z operatorem najmu krótkoterminowego.
Najważniejsze punkty przygotowania do wejścia nowych regulacji w życie zbiera poniższa krótka checklista:
- sprawdzić, czy lokal może podlegać rejestracji,
- monitorować dalsze zmiany przepisów oraz komunikaty odpowiedniego samorządu i Ministerstwa Sportu i Turystyki,
- uporządkować ogłoszenia publikowane na Airbnb i Booking,
- zweryfikować rozliczenia podatkowe,
- przygotować regulamin najmu dla gości,
- sprawdzić regulamin wspólnoty lub spółdzielni,
- przygotować dane potrzebne do rejestracji lokalu.
Nie warto czekać na ostatnią chwilę. Porządkowanie danych dziesiątek czy setek obiektów „na piechotę” w przeddzień startu CWTON, a następnie ręczne aktualizowane ofert o nadane numery to prosty przepis na paraliż firmy. Nowoczesny PMS pozwala na masowe zarządzanie obiektami, automatyczną aktualizację danych w OTA oraz przygotowanie bazy danych w taki sposób, aby jesienna zmiana przepisów i dodanie do ofert nadanych numerów identyfikacyjnych przebiegły całkowicie bezproblemowo.
Czy najem krótkoterminowy w 2026 roku nadal będzie się opłacał?
Nowe przepisy zwiększą liczbę obowiązków związanych z prowadzeniem najmu krótkoterminowego. Dla części właścicieli oznacza to wyższe koszty i więcej formalności. Nie oznacza to jednak końca rynku mieszkań wynajmowanych na doby. W popularnych lokalizacjach turystycznych popyt nadal pozostaje wysoki, a dobrze prowadzone apartamenty wciąż mogą przynosić wysokie przychody.
Rentowność będzie zależeć głównie od:
- lokalizacji mieszkania,
- długości sezonu,
- poziomu obłożenia,
- kosztów obsługi,
- podatków,
- lokalnych ograniczeń dotyczących najmu.
Nowe wymogi to doskonała okazja biznesowa dla firm zarządzających, które mogą teraz szybko powiększyć swoje portfolio. Część prywatnych właścicieli, zamiast profesjonalizować biznes na własną rękę, zdecyduje się powierzyć swoje nieruchomości wyspecjalizowanym operatorom. Dla zarządców oznacza to naturalny krok w stronę skalowania działalności, co wiąże się jednak z koniecznością posiadania odpowiedniej infrastruktury takiej jak IdoBooking, czyli narzędzia do sprawnego zarządzania rozrastającą się bazą mieszkań i relacjami z klientami.
Najem krótkoterminowy ma funkcjonować na bardziej sprecyzowanych zasadach niż dotychczas. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność pilnowania formalności i śledzenia zmian w przepisach, ale jednocześnie rynek ma stać się bardziej przejrzysty i uczciwy niż do tej pory.